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売 買

　　共同住宅（１Ｋ type　単身者用住宅）


　

　　　　那覇市 三 原 ３丁目

価　　格：１億４，０００万円

年間収入：６，１６８，０００円／満室時（現在１室募集中）
表面利回：４.４％／現在満室
維持管理：年間約１１０万円（固定資産税・管理費・電気水道）
土地面積：１４４.８１坪（478.73㎡）　※ 登記面積
　私道負担：５.７４坪（19㎡）　※ 二項道路後退面積
　利用面積：１３９坪（459.73㎡）　※ 登記面積－私道負担
建物面積：７６.１２坪（251.64㎡　1階～3階：各83.88㎡）
築年月日：２０２２年３月（築２年）
用途地域：第一種中高層住居専用地域
建蔽率：６０％
容積率：２００％
構　造：鉄筋コンクリート造陸屋根３階建



※ 月額賃借料は改訂中です。

　改定後年間収入見込額：６，８２８，０００円／満室時
　改定後表面利回見込率：４.８７％／満室時


　賃借料改定について

　本物件の新築時（２０２２年）は、
　　➀ コロナ禍で賃貸借（引越）需要の低迷。
　　② 専用駐車場がない（二輪車のみ・近隣の月極駐車場）

　新築時、本物件の進入路（幅員１ｍ５０ｃｍ以下）は狭く
　自動車は近隣（徒歩２分～３分　１７０ｍ）の月極駐車場
　数カ所をご利用して頂いていました。
　２０２３年からは、隣接地を購入して専用駐車場（７台）
　にすることができましたので、
　入居者様の入替え毎に改訂賃借料を適用しています。

建物建築のコンセプト


　建築費用の高騰が続いている現在、
　建物の「耐久性向上＆メンテナンス費用削減」を重視。
　建物構造とお部屋（賃借料・間取り・設備・住環境）の
　バランスを追求したデザイン。
　オーナーと入居者 共に満足して頂ける「収益物件」を念
　頭に置いた建物建築を目指しています。

　耐久性向上・リフォーム＆メンテナンス費用削減

　　◎ 屋上防水塗装や外壁塗装で経年劣化を抑制。
　　◎ 床材は「チーク材」を使用。
　　◎ 浴室・洗面室・トイレを「タイル貼仕上」
　　◎ 浴室・トイレに「窓」を設置。
　　◎ ホーロー製システムキッチンを使用。
　　◎ 居室内の家具＆棚＆家電の「設置場所の整理整頓」
　　◎ キッチンスペースの「利便性」を考慮。
　　◎ 収納の充実。

賃貸経営のコンセプト

「類似物件との差別化」で「稼働率＆入居率向上」を図り
　お客様（入居者様）に選んで頂ける物件（室内・住環境）
　を提案しています。
　
人口減少（少子化・高齢化）・・・社会情勢
　 人口減少・単身世帯の増加・居住用建物の供給過多問題
　 （入居者より部屋数が多い状態）が深刻化しています。
　 ２０２４年の統計では「単身世帯は４割」で、今後も増
　 加していくようです。
　 ２０３３年には「１世帯平均人数：２人を割込」と予測
　 され人口減少は避けられない状況です。
　 そこで「単身世帯用物件の需要」は維持すると推測し、
　「類似物件との差別化」で「賃貸経営の健全化」を図る
　 ことが最善策だと考えます。

　 　人口減少の推移（推測）
　　　２０２４年：１億２，８９０万人
　　　２０３０年：１億人
　　　２０５０年：６，０００万人
　
　　 出生人数の推移
　　 　１９８９年：１２５万人
　　　 ２０１９年：　８５万人
　　　 ２０２３年：　７５万人（過去最少）
　　　

　 建築費用の高騰が続き「類似物件との差別化」には、建
　 築費用の増加を伴い、多少の「表面利回の低下」になり
　ますが「長期的な賃貸経営の健全化」を優先しました。

　 居住用建物の供給過多状況下での「表面利回の追求」は

　　　➀ 建築費の削減
　　　　（資材品質の低下・面積・設備など利便性の削減）
　　　② 賃借料の高額設定（高額所得者対象物件）

　「収入の拡大＆経費削減」を行うことになります。
　 賃貸物件は「新築時の需要」は見込めますが、年数経過
　 に伴う「賃借料下落・修繕費の増加・空室期間の増加」
　 などは「全ての物件の共通課題」です。

　 建物の老朽化を考慮した「長期的賃貸経営の健全化」を
　 考えると「建物新築時に表面利回の追求のみ」のための
　「建築費削減や賃借料高額設定」での「事業計画」では、
　 将来的に「経営不振に陥る可能性」が高くなります。
　 そこで、新築時点で対処可能な「経年劣化対策」をでき
　 る限り予算の範囲内で考慮しました。

　 共同住宅のリフォームの場合「間取り変更」は容易では
　 ありません。特に「キッチン・浴室・トイレ」の排水管
　 の移設はかなり難しいです。
　「建物構造・資材・間取・設備・家具家電＆収納の配置」
　 など新築時のデザインはリフォームの工事範囲（費用）
　 に大きく影響します。

　「類似物件との差別化」は「長期的な賃貸経営の健全化」
　 の実現には「必要不可欠」だと考えます。

　「類似物件との差別化」は多種多様で個々の価値観に左右
　 されます。「利便性の費用対効果」＆「維持管理費削減」
　 ＆「適切な賃貸料設定」のバランスをとるには、
　「シンプルなデザイン」が最善だと考えます。

　「一時的な表面利回の追求」ではなく「安定的賃貸経営」
　 の実現を目指しています。

　 人口減少が避けられない状況下での「高所得者対象物件」
　 は長期的に考えると「リスクが高い」と考えます。
　「類似物件との差別化・経年劣化対策・表面利回」と
　「賃借料：入居率＆稼働率向上」との「バランス」を追
　 求することは「長期的賃貸経営の健全化」の実現に繋が
　 ります。

　 建物新築時から経年劣化対策（修繕・リフォーム）を考
　 慮し「長期的にお客様に選んで頂ける物件」の追求は、
　「オーナ－」にとって「優良物件」であると考えます。


　※ 類似物件との差別化の詳細は下記参照。

　




　　　　　賃　貸　借　内　容



◎タイプ：１Ｋ
◎間取り：角部屋　洋７.５Ｋ４.２（27.48㎡）
　　　　　中部屋　洋７.８Ｋ４.６（28.93㎡）
◎部屋数：９部屋（３部屋×３階建）
◎家　賃：５５,０００円（全部屋同額）
◎共益費：１２,０００円（全部屋同額）
◎駐車場：１０,００　円　➀ ６,０００円（バイク・自転車）
◎駐車場：１０,０００円　② ８,０００円（軽小中型自動車）
　

セキュリティ
　◎オートロック　◎モニター付インターホン　◎防犯カメラ

室内設備
　◎バストイレ別々　◎洗面脱衣室＆洗濯機置場　◎ゴミ箱置場
　◎システムキッチン＋昇降式水切棚（食器棚）　◎調理家電置場
　◎大型クローゼット　◎多目的収納棚　◎大型シューズボックス

電気機器・通信機器
　◎ガス衣類乾燥機　◎エアコン　◎各部屋個別 Wi-Fi 使い放題
　
室外設備
　◎駐車場　◎駐輪場　◎傘＆レインコート干場　◎ゴミ容器置場

　　　　　　 １階ベランダ：ガーデンスペース

　　※間取図は家具などの配置をイメージしたものです。
　　　ベッド・冷蔵庫・調理家電・洗濯機の製品は備え
　　　ていません。配置も実際とは誤差があります。
　　　　
　

　限られた空間で「快適に暮らすための機能性」と
　「賃借料」とのバランスを考え「ちょっと便利」
　＆「ちょっと我慢」に「こだわり＋気づかい」で
　　　　「ちょっと良いお部屋」かもです。

　ちょっと安心＋ちょっと嬉しい＋ちょっと我慢
　　ちょっとにこだわり　ちょっとの気づかい
　　　　 「１Ｋなのに」＆「１階だから」
　　　　　　 「ちょっとの＋算」


　　　　【一人暮らしのお部屋だから】

　いつもの今日を、毎日を「ちょっと楽しく」する
　いつもの今日が、毎日が「ちょっと嬉しく」なる
　 「ちょっと良い」を重ねて「いっぱい嬉しい」
　　 そんな「プライベート空間」を提案したい

　　 　コンセプトは「おうち時間の充実！」

　　　　　　　　動画は「１階：角部屋」

　　　　　　　　動画は「１階：中部屋」

　　　　　　　　動画は「２階：角部屋」

　セールスポイント【ちょっと良いかも】



①セキュリティ
　オートロック＋防犯カメラ＋モニター付インターホン
　「女性に優しい＆安心」を提供！

　　


②居室（寝室）
　独立したプライベート空間！
　窓にかからない「ベッド＆テレビ＆棚」の配置
　　 大型クローゼットで「ちょっと整理整頓」
　　　クローゼット：幅１ｍ９５cm×高２ｍ

　※ チーク材（床）使用で耐久性向上＆修繕費軽減！

　　


③キッチンスペース
　システムキッチン＋調理家電置場で作業効率ＵＰ！
　昇降式水切棚（食器棚）で調理スペースがすっきり！　
　３口ガスコンロでレパートリーもＵＰ！・・・かも　　　
　　　１Ｋなのに「キッチンスペースが充実」
　　　料理＆お菓子作りが「ちょっと楽しい」
　　　　システムキッチン：幅１ｍ６０cm
　　　　 調理家電用棚置き場：幅９０cm

　※ ホーロー製システムキッチンで耐久性向上！

　

　　　　　　角部屋：窓の「明かり＋換気」が嬉しい！

　

　　　　　　中部屋：吊棚＆調理道具用のニッチ！
　　　　　　※ 棚・電化製品は含まれていません。


④多目的収納
　ルームウェア＋タオル＋トイレットペーパーなど
　　　「ちょっと便利」＆「ちょっと嬉しい」
　　　　　　幅４５cm×高２ｍ３５cm

　　　


⑤シューズボックス
　　大容量（２０足～）で「ちょっと充実」
　　　幅７３.５cm×高２ｍ３５cm

　　　


⑥シャワールーム＆トイレ
　窓の「あかり＋換気」で「ちょっと爽快

　※ タイル貼りで耐久性向上＆修繕費削減！
　※ 浴槽が無い方を好む方も多いです！

　　　

⑦東向ベランダ　
　１階「庭」、２階・３階「テラス風ベランダ」
　で「圧迫感」を和らげました。
　「庭・陽・雨」が演出する隠れ家的雰囲気！
　「癒されるプライベート空間」をデザイン！

　※ 類似物件との差別化で１階の入居率UP！


　



１階：庭【101号室　102号室　103号室

　

２階・３階：テラス風ベランダ


⑧インターネット使い放題（各部屋個別有線式）
　リモートワーク＋オンライン授業＋YouTube視聴
　　 などで、お財布に「ちょっと優しい」
　　　　　 Wi－Fi ルーター付きです！


⑨洗面化粧室（洗濯機置場）
　床はタイル張り。洗濯機を動し、落し物を拾ったり、
　　 裏側を清掃することができ「ちょっと清潔」

　※ 床のタイル貼りで耐久性向上＆修繕費削減！
　※ ガス衣類乾燥機をベランダに設置することで
　　 圧迫感を和らげ、騒音・振動を回避！

　　


⑩ガス衣類乾燥機
　雨の日は「ちょっと嬉しい」
　室内の振動＆騒音防止「ちょっと気遣い」
　低位置の設置で女性に「ちょっと優しい」

　　


⑪雨具・ヘルメット・ゴミ容器置場
　玄関前でレインコートの「脱着＆干せる」が嬉しい
　　　室外の「ゴミ容器置場」でお部屋は清潔感
　　　「ちょっと気遣い」＆「ちょっと清潔感」




⑫建物＆お部屋内を「白色」で統一！
　住む方の「お部屋づくり」の邪魔をしないための
　　「ちょっと気づかい」＆「ちょっとお洒落」


⑬駐輪場（屋根付９台）
　自転車＆バイク：1台無料
　屋根付で「ちょっと愛車に優しい」




⑭駐車場（敷地内７台）
　軽小中型自動車：８，０００円／台
　大型自動車　　：スペースが？　要相談

　

　ウィークポイント【ちょっと我慢です】



◎シャワールーム：浴槽がありません。

　※ 修繕費削減！

◎ペット禁止です。※ 小型水槽（熱帯魚のみ）はＯＫ！
　　　鳴声・臭い・糞尿・脱走・アレルギー・衛生など
　　　他人にご迷惑をおかけする場合があるからです。
　　　大中型水槽：床の強度が？です。

　※ 経年劣化抑制＆修繕費削減！
　　 新築～築１５年程度迄は経年劣化抑制を優先し、
　　 老朽後からペット容認で賃借料下落を回避！

　
◎エレベーターがありません。　※３階建です。

　※ 維持費＆メンテナンス費用なし！


◎喫煙（タバコ）＆石油ストーブ（灯油保管）禁止です。
　　　火災を抑制するためです。
　　　火災は個人で責任が取れない事態になり、ご本人や
　　　他人が、ケガや死亡する可能性が高いからです。

　※ 煙草は火災と室内汚損で経年劣化を早める要因！
　※ 火災は建物の耐久性を著しく損なうと同時に、入居率
　　 を下げてしまう為！


◎バイクは「２５０㏄以下」です。
　　　進入路（幅員１.５ｍ以下）が狭い為、他の通行人へ
　　　ご迷惑をお掛けすることを懸念しています。


◎保証金（５０，０００円）をお預かりします。
　　　原状回復（清掃・賃借人の過失による修繕など）後、
　　　全額返金致します。　※ 退去時の負担軽減です。

◎連帯保証人 兼 身元保証人（別生計の親族１名）が必要です。
　　　お一人暮用のお部屋ですので、体調不良（入院など）
　　　や長期不在により、災害時や緊急時にご連絡がおと
　　　りできない時のためです。

　※ 賃貸経営の「健全化と秩序＆マナー」を重視しています。
　　ご理解お願致します。

　　　 生活環境・通勤・通学



　　　　 徒歩の場合（Googleマップ）


☆ファミリーマート真和志小学校前店・・・徒歩　４分（350ｍ）
☆かねひで繫多川市場（食品）・・・・・・徒歩　８分（550ｍ）
☆りうぼう国場店（食品）・・・・・・・・徒歩１１分（900ｍ）
☆沖縄県立看護大学・・・・・・・・・・・徒歩１０分（800ｍ）
☆沖縄赤十字病院・・・・・・・・・・・・徒歩１２分（１.0Km）
☆沖縄大学・・・・・・・・・・・・・・・徒歩１３分（１.1Km）
☆沖縄尚学中学校・高校・・・・・・・・・徒歩１３分（１.1Km）
☆与儀交差点（那覇警察署）・・・・・・・徒歩１７分（１.3Km）
☆ゆいレール安里駅・・・・・・・・・・・徒歩１９分（１.5Km）





　　　 車両の場合（自動車・バイク・自転車）
　　　　　　　　 （Googleマップ）

☆沖縄大学・・・・・・・・・・・・・・・車両　３分（１.1Km）
☆沖縄尚学中学校・高校・・・・・・・・・車両　３分（１.1Km）
☆沖縄県立芸術大学・・・・・・・・・・・車両　８分（３.3Km）
☆沖縄女子短期大学・・・・・・・・・・・車両１８分（８.3Km）
☆沖縄県庁・・・・・・・・・・・・・・・車両　９分（２.7Km）
☆南部医療センター・・・・・・・・・・・車両　７分（２.9Km）
☆ゆいレール安里駅・・・・・・・・・・・車両　５分（１.5Km）
☆ゆいレールおもろまち駅・・・・・・・・車両　７分（２.1Km）
☆ゆいレール首里駅・・・・・・・・・・・車両１１分（４.5Km）
☆ゆいレール小禄駅・・・・・・・・・・・車両１１分（４.2Km）
☆高速道路那覇インター・・・・・・・・・車両　８分（３.5Km）
☆首里城公園・・・・・・・・・・・・・・車両　８分（２.8Km）
☆那覇空港・・・・・・・・・・・・・・・車両１６分（６.7Km）
☆とまりん・・・・・・・・・・・・・・・車両１３分（３.6Km）

　　　　所要時間は最短距離で渋滞を考慮していません。

　　　　バス停（那覇バス）（Googleマップ）


☆寄宮バス停（徒歩４分　350ｍ）・・・・・・② 識名開南線
　　　　　　　　　　　　（徒歩４分　350ｍ）③ 松川新都心線
　　　　　　　　　　　　（徒歩４分　350ｍ）④ 新川おもろまち線

☆三原3丁目バス停（徒歩６分　500ｍ） ・・・⑭ 牧志開南循環線

☆真和志小学校前（徒歩７分　600ｍ）・・・・⑥ 那覇おもろまち線


　　「のりものＮＡＶＩ- バスなび沖縄」→ 検索
　　　　　 バスの現在地　→　系統を選択
　　 https://www.busnavi-okinawa.com/top

　　　　　真和志地区内乗合タクシー

　　　 　 所要時間：casa GLANZ ⇔ 目的地

☆真和志小学校前バス停（１分）　☆沖縄大学（３分）
☆沖縄尚学中学校・高校（３分）　☆沖縄工業高校（３分）
☆那覇市真和志支所（３分）　☆那覇市民体育館（６分）
☆りうぼう国場店 食品（３分） 　☆丸大長田店 食品（３分）
☆かねひで繫多川市場 食品（２分）

　　運行時間：毎日６時～２０時３０分まで　３０分ごと
　　利用方法：電話予約制・乗車時（毎日２４時間受付）
　　予　　約：１週間前～乗車３０分前まで可能
　　運　　賃：中学生以上１人：３００円　　
　　　　　　　小学生１人　　：１５０円（保護者同伴）
　　　　　　　未就学児　　　：無　　料（保護者同伴）
　　支払方法：現金・クレジットカード・Edy・タクシーチケット

　　　　



　　　　　　　　　　　那覇市乗合タクシー → 検索
　　　　city.naha.okinawa.jp/noriai2018.html

　　　　　 お部屋のデザインに自信があるかも！
　　　　　 土日祝日でもご連絡お待ちしています。

　　　　　　 　℡０９８－９８８－８５５０

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